Nai Pickard

Збудовано для торгівлі

В роки економічного "процвітання" (саме так багато наших співвітчизників називають докризовий період) український ринок торговельної нерухомості характеризувався особливою привабливістю як з боку вітчизняних, так і з боку закордонних інвесторів. Це підтверджує і статистика.  В 2007 році інвестиції в торгівлю склали 7 млрд. 632 млн. 286 тис. грн. У тому ж році, оборот роздрібної торгівлі досяг 318 млрд. 725,3 млн. грн.
Криза, безумовно, внесла свої корективи в розвиток цього ринку. Негативні наслідки фінансово-економічної нестабільності відчули на собі девелопери та рітейлери: багато проектів були "заморожені". Як сьогодні почуває себе український ринок торговельної нерухомості? Що очікує його в короткостроковій перспективі? На ці та багато інших питань за допомогою фахівців ми й спробуємо знайти відповіді...

Ситуація на ринку
Дмитро Топольсков, керівник відділу досліджень та аналітики компанії NAІ Pіckard, 2010 рік називає роком стабілізації та початком виходу з кризи. На думку експерта, про закінчення кризи говорити поки ще рано, однак мають місце позитивні тенденції, на які не можна не звернути увагу. Вони стосуються як макроекономічних показників в Україні, так і показників ринку торговельної нерухомості.
Зокрема , намітилось  зростання орендних ставок на вакантні площі (поки що можна говорити про зміни в ціні пропозиції, а не реальних угодах), трохи зменшилася вакантність площ у торговельних центрах (ТЦ).  Якщо ж порівнювати різні типи нерухомості, то можна стверджувати, що найкраще  справи йдуть у торговельному сегменті. Саме цей сегмент не тільки в меншій мірі постраждав від кризи, але він і швидше відновлюється.
З такою оцінкою погоджується й Елеонора Мірошник, керівник відділу консультацій з нерухомості компанії  "Ернст енд Янг" в Україні. Вона відзначає, що, дійсно, в 2010 році, в результаті поліпшення загальної економічної ситуації в країні, ринок комерційної нерухомості також почав демонструвати позитивні тенденції. Враховуючи те, що сегмент торговельної нерухомості найменше відчув вплив на собі світової фінансової кризи, "відродження" ринку комерційної нерухомості, почалося саме з його.

Об’єкти торгівлі столиці
Елеонора Мірошник вважає, що в докризовий період найбільш активним був ринок торговельної нерухомості Києва. Саме тому і його відновлення почалося зі столиці.
Основними показниками того, що ринок торговельної нерухомості Києва почав відновлюватися, стало підвищення попиту, в першу чергу, на якісні торговельні площі та, відповідно, зниження рівня вакантності.
Починаючи з другого кварталу 2010 року, на ринку торговельної нерухомості Києва простежувалося поступове підвищення рівня орендних ставок, а також поновлення реалізації деяких раніше припинених або "заморожених" проектів.
Під кінець року на ринку торговельної нерухомості спостерігалася деяка активність у розвитку нових проектів. За підсумками минулого року, рівень вакантності на професійні торговельні приміщення склав 2- 8%.
Однак, незважаючи на позитивні тенденції, які були характерні для ринку торговельної нерухомості в 2010 році, нова пропозиція торговельних площ у Києві склала тільки 65 тис. м2 за рахунок введення в експлуатацію другої черги торговельного центра Sky Mall.
В цілому, загальна пропозиція торговельних площ у торгових центрах Києва за підсумками 2010 року становить більше 700 тис. м2.
Серед  об’єктів торговельної нерухомості з найбільшою ймовірністю вводу в експлуатацію в 2011 році можна виділити: ТРЦ Dream Town ( 2-я черга), Оболонський проспект, 1-Б; ТРЦ "Мармелад", вул. Індустріальна; ТОЦ "Європейський квартал", Спортивна пл., 1; ТЦ у МФК " Мега-Сіті", Харківське шосе, 19; ТЦ Sіlver, вул. Срібнокільська, 3.
За умови реалізації перерахованих вище об’єктів торговельної нерухомості ринок Києва поповниться на більш, ніж 200 тис. нових м2 якісних торговельних площ, що збільшить загальну пропозицію торговельних приміщень столиці на 20%.
Окрім цього, експерт відзначає, що в першій половині 2011 року передбачається початок будівництва таких масштабних проектів, як: ТРЦ "Ocean Plaza", вул. Горького, 176 (235 тис. м2); МФК "Перлина Дніпра", урочище Горбачиха (більше 635 тис. м2); ТРЦ "Panda Park" на Кільцевій дорозі (більше 200 тис. м2). Передбачається, що дані об’єкти нерухомості будуть введені в експлуатацію протягом  наступних декількох років.
Розглядаючи торговельну нерухомість у столиці, Дмитро Топольсков відзначає: за показником насиченості торговельними площами в ТЦ Київ єдиний з міст-мільйонників  входить у десятку лідерів, займаючи шосту позицію. При цьому він переконаний, що для оцінки насиченості міст торговельними площами в торгових центрах важливо враховувати не тільки об’єкти, які були введені в експлуатацію, але й ті, які з різних причин були виведені з експлуатації.
Експерт також відзначив, що в період кризи деякі ТЦ концептуально еволюціонували. Це стосується таких столичних об’єктів, як "Ритм", вул. Героїв Космосу, 4 і "Блокбастер", Московський проспект, 34- В. У першому випадку торговельні й офісні площі динамічно перерозподіляються на користь останніх.
Щодо "Блокбастера" можна сказати, що із часу відкриття він еволюціонував концептуально з торгово-розважального центра в чисто розважальний. Якщо рік тому тут ще залишалося кілька магазинів, то до кінця 2010 року не залишилося жодного . Це не означає, що об’єкт став менш успішним (судячи з відвідуваності, цього не скажеш), а лише говорить про зміну його концепції.
В цілому, оцінюючи можливості київського ринку торговельної нерухомості, Дмитро Топольсков порівнює його зі столичним ринком нашого найближчого сусіда Польщі. Подібне порівняння свідчить про те, що необхідно побудувати торгових центрів площею в 3 рази більше, ніж існує на даний момент для того, щоб Київ за рівнем насиченості міста торговельними площами в ТЦ на 1 тис. жителів "наздогнав" Варшаву.

Об’єкти торгівлі в регіонах
На думку Елеонори Мірошник, регіональні ринки торговельної нерухомості, у першу чергу, великих міст країни, незважаючи на низьку активність, торік зуміли показати позитивну динаміку.
У першій половині 2010 року у Львові відбулося відкриття першого регіонального торгового центра ТРЦ "Kіng Cross Leopolіs", із загальною площею більше 100 тис. м2. Окрім цього, в 2010 році були введені в експлуатацію: торгово-офісний центр "Green Plaza" у Донецьку (більше 30 тис. м2); ТЦ "Шостий елемент" в Одесі (25 тис. м2), ТЦ "Клас", ТЦ "Палладіум", ТЦ "Пальма" у Харкові (18 тис. м2; 2 тис. 660 м2 і 10 тис. м2 - відповідно), 3 і 4- я черги ТРЦ "Глобал UA" у Житомирі (140 тис. м2) та ін.
За даними компанії NAІ Pіckard, в 2010 році в цілому в Україні було введено в експлуатацію більше 220 тис. м2 торговельних площ у ТЦ (з обліком Києва - Ред.). Такий приріст забезпечили 15 об’єктів в 12 містах. Необхідно відзначити, що з 15 ТЦ можна говорити тільки про шість нових, а інші - або відкрилися після реконструкції, або "довідкрили" площі у вже працюючих об’єктах.
Торік   на українському ринку торговельної нерухомості були випадки, коли торговельні центри "виводилися" з експлуатації. На думку експертів, це було пов’язане з реконцепцією та планами щодо введення в експлуатацію додаткових площ. Як приклад  таких об’єктів можна назвати ГУМ у Луганську й ЦУМ у Маріуполі. При цьому аналітики переконані, що таке виведення з експлуатації характеризує не негативні, а позитивні тенденції розвитку ринку торгових центрів України.
У нинішніх умовах для розвитку українського ринку торговельної нерухомості в цілому й регіонального в тому числі, на думку Дмитра Топольскова, грає роль якість консалтингових послуг. Саме знання ринку дає можливість розвити об’єкт із найменшими ризиками.
Як приклад можна привести Херсон. Це місто за показником насиченості перебуває на останньому місці серед обласних центрів України. До останнього часу регіон вважався стагнуючим та непривабливим для рітейлу.
Однак, наприкінці  минулого - початку цього року ситуація кардинально змінилася. На ринок комерційної нерухомості  міста вийшла компанія, що намітила відкриття першої черги регіонального ТЦ у Херсоні до кінця року. Окрім цього, одержали життя, здавалися б, назавжди забуті проекти.
Якщо плани девелоперів будуть реалізовані, то до кінця наступного року Херсон може стати одним з лідерів за даним показником та досягти пункту насичення торговельними площами в ТЦ.

Попит на об’єкти торгівлі
Говорячи про пропозицію торговельних площ у торгових центрах України, Дмитро Топольсков відзначає, що вона продовжує зростати, насичуючи ринок. Разом з тим, ріст можна оцінити як дуже низький. Такого незначного приросту площ ТЦ в Україні, як у процентному співвідношенні, так і в абсолютних величинах, який був в 2010 році, на думку експерта, не було з моменту становлення ринку.
Що стосується попиту, то, маючи вакантність (хоч і незначну) торговельних площ у ТЦ, можна сказати, що він менше, ніж пропозиція. Правда, це буде не зовсім коректний висновок. Необхідно сегментувати пропозицію та попит за декількома логічними критеріями, - переконаний Дмитро Топольсков.
У регіональному зрізі попиту лідером є, безумовно, Київ, за ним йдуть міста-мільйонники. Найменший попит можна спостерігати в містах, які не є обласними центрами, з населенням менше 150 тис. чоловік.
Якщо говорити про якірних орендарів (особливо продовольчі супермаркети та супермаркети побутової техніки/електроніки), то попит у кілька разів перевищує пропозицію. Навіть пропозиція для кінотеатрів розглядає як мінімум двох потенційних орендарів.
В свою чергу для заповнення площ, які, відповідно до концепції, повинні бути віддані під дитячий розважальний центр або боулінг, досить проблематично. Іноді власники торгово-розважальних центрів ідуть на те, щоб організувати такого роду розважальні заклади самотужки , розвиваючи додатковий бізнес.
Слід зазначити, що навіть у нинішніх умовах, попит на якісні торговельні площі є. Це підтверджується й наміром  розвивати свої мережі. В 2010 році на ринок України вийшло кілька міжнародних мереж, як приклад  можна назвати відкриття першого в Україні DІ мережі Леруа Мерлен.
Активізуються регіональні мережі, розвиваючись у невластиві їм регіонах. Однак попит нерівномірний. У найбільш складному положенні залишаються торговельні центри в поганому місці, з невдалою концепцією, а також об’єкти, які надають площі низької якості.
У багатьох містах України недостатньо сучасних ТЦ, наприклад, у Львові з 2010 р. працює тільки один професійний торговий центр. У той же час у місті досить багато дрібних об’єктів, у яких існують вакантні площі.
Такий дисбаланс пояснюється різним форматам магазинів: оператори не можуть знайти пропозиції, що задовольняло б їх якісно. Торговельні приміщення, які здаються в оренду, не підкріплені достатнім попитом у пропонованому форматі.
Погоджуючись із цим, Елеонора Мірошник підтверджує, що, дійсно, основною тенденцією ринку торговельної нерухомості України, як і колись, вважається значний дефіцит професійних об’єктів. Навіть ринок торговельної нерухомості столиці, будучи найбільш розвиненим серед всіх областей України, не задовольняє потреби ринку в якісних торговельних площах.
По показниках насиченості якісними торговельними приміщеннями Україна значно відстає від розвинених країн миру. Адже найбільшим попитом користуються якісні торговельні приміщення, площі в професійних торгових центрах, із удалим розташуванням і гарною концепцією.    Торговельні об’єкти, що відповідають цим критеріям, навіть у нинішніх умовах заповнені на 95-100%.

Негативні фактори
Основною перешкодою на шляху розвитку українського ринку торговельної нерухомості, на думку експертів, варто вважати нестачу власних фінансових ресурсів для реалізації проектів, а також труднощі, пов’язані з можливістю одержання позикового фінансування.
Не секрет, практично всі проекти в сфері комерційної нерухомості реалізуються за рахунок позикового фінансування. Безумовно, це значно сповільнює розвиток сектора торговельної нерухомості й поява на ринку нових об’єктів.
Крім цього, до факторів, що сповільнюють розвиток сектора торговельної нерухомості, можна віднести й наявність великої кількості ризиків при реалізації об’єктів у з нерухомості.
Ринкова перспектива
Враховуючи те, що ринок торговельної нерухомості України далекий від насичення якісними об’єктами, він характеризується значним потенціалом для розвитку, що, у свою чергу, привертає увагу, як національних, так і іноземних учасників ринку.
Однак, швидше за все, до кінця 2011 року, на думку Елеонори Мірошник, істотних змін на ринку торговельної нерухомості Києва й України в цілому не відбудеться.
Позитивні тенденції, що почалися в 2010 році, за умови порівняно стабільного розвитку економіки країни, збережуться й надалі . Орендні ставки, швидше за все, будуть характеризуватися подальшим поступовим ростом, у межах 5- 10%.
Найбільшим попитом, як і раніше, будуть користуватися торговельні площі в професійних центрах, а також у магазинах формату " стріт-рітейл". Більш активні темпи розвитку будуть простежуватися на регіональних ринках країни. Пов’язано це з тим, що на 2011 рік заявлена до введення досить велика кількість нових об’єктів торговельної нерухомості. На основі їхнього фактичного введення в експлуатацію можна буде судити про подальший потенціал ринку й необхідності появи нових об’єктів.
Дмитро Топольсков відносно  перспективи відзначає, що в 2013 році, якщо, звичайно, не буде сюрпризів, у вигляді другої хвилі світової фінансово-економічної кризи, за макроекономічними показниками Україна вийде на докризові показники.

Автор: Микола Бойко
Джерело: журнал Строительство и Реконструкция №5 2011