Nai Pickard

Инвестор в украинскую недвижимость, кто он сегодня?

Когда я спросил одного из крупных западных инвесторов,  кто, по их мнению, сегодня инвестирует  в украинскую недвижимость - он пошутил, что если бы мы сами не были крупным инвестором здесь, то сказал бы так  – «Идиоты, которые называют себя инвесторами».  Мы посмеялись, после чего он заверил меня, что это шутка и не более того.

Для того чтобы представить портрет инвестора в крупные проекты украинской недвижимости, можно долго анализировать объемы и географию  ПИИ (прямых иностранных инвестиций) в украинскую экономику, но в итоге это не даст четкого понимании сложившейся я ситуации. Фактически деньги идут из, России, Кипра, Европы, Виргинских островов, США и т.д., но кто за ними стоит?   Кто – то спросит, а надо ли вообще понимать,  кто есть этот самый сегодняшний типичный инвестор? Пусть вливают деньги, а откуда они, какая разница?

А разница есть, и вопрос не в качестве развиваемых проектов (слава богу, есть достаточно грамотных консультантов). Вопрос больше в том, что география инвестиций отражает ситуацию как на рынке недвижимости, так и в целом в экономике страны.

Действительно,  2011 порадовал открытием нескольких знаковых объектов, 2012 обещает открытие ряда не менее интересных, в основном торговых объектов  в Киеве и регионах. Нет смысла перечислять эти проекты, об этом писали в своих аналитических отчетах консультанты, что активно подхватывалось и публиковалось различными медиа-ресурсами.  

Анализируя источники финансирования этих проектов можно прийти к выводу, что в большинстве случаев особое значение имел частный капитал  родом из России, Израиля, Украины,  и уже реже из Европы.  Почему доля Европейского капитала уменьшилась? Почему он свободно течет в соседнюю Польшу, где ставки капитализации не больше 6%?  Ведь при наших  11-15%   инвестор должен бежать к нам «в припрыжку»?  А не бежит…

На мой взгляд, основная проблема в том, что западный девелопер, инвестор не привык работать собственными средствами, он попросту обычно не располагает свободными средствами таких объемов. Получить банковское финансирование под крупный проект на ликвидных условиях в Украине сегодня крайне сложно. И в этом самая большая проблема, ведь  есть западные инвесторы уже имеющие опыт работы на нашем рынке, понимающие наши политические риски, даже коррупцию и не прозрачность разрешительной системы. Они были бы готовы работать, но сложность получения финансирования останавливает их.
 Все говорят об избыточной ликвидности банков и о миллиардах, на которых они сидят. Серьезно обжегшись на собственной, мягко говоря, «неосторожности», теперь банки проявляют крайне осторожную позицию относительно кредитования крупных проектов в сфере недвижимости, хотя есть признаки изменения ситуации к лучшему. 

Таким образом, групповой портрет инвесторов в украинскую недвижимость в  большей части состоит из представителей России, Украины, Израиля,  если присмотрится внимательно, то можно обнаружить  представителей Европы, смотрящих с надеждой  в будущее.

В принципе, такая ситуация довольно типична для стран постсоветского пространства. Наиболее активен на том или ином рынке  капитал стран, которые чувствуют себя относительно комфортно и уверенно, что в основном сложилось в силу политических и исторических причин. Возможно, это  есть определенный этап эволюции рынка,  который  сегодня пройден  странами Прибалтики и даже Грузией, хотя у них хватает своих проблем.

Сложно судить насколько поменяется пул инвесторов в ближайшее время.  При отсутствии политико-экономических катаклизмов в стране, доля западных инвестиций будет ежегодно расти. Очевидно, что максимальное упрощение разрешительной системы в строительстве (по примеру Грузии) может сыграть значительную роль в процессе привлечения западного капитала на наш рынок. Ведь сегодня, по мнению большинства инвесторов успешность того или иного проекта во многом зависит от сотрудничества с «сильными» украинскими партнерами.

В этом году появились позитивные тенденции повышения  внимания к украинскому рынку недвижимости со стороны  западных инвестиционных структур.  Многие из моих коллег сходятся во мнении, что год 2012 действительно будет знаковым и переломным для  украинского рынка недвижимости.

Текст: Сергей Бут
Источник: Property Times