Nai Pickard

В фокусе - профильность

Уже в ближайшее время стоит ожидать перераспределения рынка консалтинговых услуг не только по доле, но и по конкретным направлениям.

Продолжающееся снижение активности на отечественном рынке коммерческой недвижимости в 2009 году не могло не сказаться на бизнесе консалтинговых компаний. Самым резонансным событием года в сфере консалтинга оказался уход с украинского рынка международной компании Cushman&Wakefield. Представители компании аргументировали данный шаг тем, что не видят в ближайшее время предпосылок к улучшению ситуации на рынке недвижимости и считают развитие бизнеса для себя в Украине малопривлекательным. Однако нельзя не отметить и благотворное влияние кризиса на рынок–за последние неполных два года сошли с дистанции те, кто рождал услугу без понимания, собственной практики и опыта. Сегодня на рынке активизируется процесс сегментации. И несмотря на то, что консультанты в большинстве своем все еще продолжают предоставлять широкий ассортимент.

Проверка на прочность

Вследствие изменения структуры рынка коммерческой недвижимости, снижения объемов и темпов его развития изменилась и структура спроса на консалтинговые услуги.
Так, например, как отмечает Даниил Владов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle, Киев, услуга стратегического консалтинга и оценки в начале 2009-го стала в разы менее востребованной, в то время как услуга брокериджа в торговом и офисном сегментах, наоборот, стала еще более актуальной. Большинство консалтинговых компаний, дополняет коллегу Ярос¬лав Иванов, руководитель отдела управления маркетингом консалтинговой компании NAI Pickard, буквально выживали «благодаря» такому узкому набору услуг, как сдача в аренду помещений и оценочная деятельность.
2009 год, продолжает Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM, стал показательным. «Это был своеобразный результат первого этапа процесса формирования консалтинговых услуг в Украине. Что принес этот год? Во-первых, некоторые крупные игроки, не вынесшие испытание на прочность этим рынком, закрыли представительства и ушли. Их опыт оказался неприменим.
Во-вторых, у некоторых консалтинговых компаний определилась некая профильность. Если раньше они представляли широкий ассортимент услуг, начиная от концепции и заканчивая управлением реальными объектами, то сейчас наметилась определенная специализация. Если говорить о брокеридже, то здесь конкурируют компании Colliers и DTZ. Если же говорить о компаниях, которые применимы с точки зрения предоставления услуг проперти- и фасилити-менеджмента, то лидером можно назвать CBRE», – комментирует гендиректор группы FIM.
Помимо этого, говорит госпожа Елманова, 2009-й год пришел осознанием весомости кон-салтинговых услуг и емкости данного рынка. «За счет докризисного бурного роста на рынок коммерческой недвижимости вышло много непрофильных игроков. Каждая вторая более-менее крупная компания пыталась что-то приобрести или построить на этом рынке. Огромная доходность, существовавшая в последние годы перед кризисом, давала возможность пренебрегать корректностью в расчетах себестоимости реализации продуктов. Поэтому многие компании смотрели на данную себестоимость сквозь пальцы.
Когда рынок перестал давать надежды относительно не только высокой рентабельности, но и ликвидности, многие игроки ощутили, что на руках у них теперь не «дойные коровы», а «слабые звенья». И эти проекты теперь нужно «кормить» на любой стадии развития. Вот тут собственники таких активов, вспоминая, сколько вложено в проекты, начинают искать выход. А выход – найти профессионала, который не просто сократит расходы на содержание проекта, а даст доходы, способные, как минимум, покрыть это содержание», – считает Оксана Елманова.
Помимо всего прочего, рынок консалтинговых услуг, отмечает гендиректор группы FIM, стал проверочным для консультантов. «Многие не способны были донести потребителю практику и значимость консалтинговых советов и, более того, самостоятельно осознать их. Бизнес способен процветать и развиваться только тогда, когда производишь востребованный продукт и услугу, а не пребываешь в иллюзии, что когда-нибудь что-то будет продано. Сегодня ежедневные продажи – это проверка на прочность. Других правил нет. Мы рады таким изменениям, потому что они вносят трезвость во внутренние процедуры. Чем конкурентнее и жестче рынок, тем больше ты требователен к внутренним бизнес-процессам», – уверена Оксана Елманова.

Генерирующие звенья

Как отмечают консультанты, наибольшее количество запросов на данный момент времени происходит со стороны девелоперов торговых и гостиничных проектов.
«Большинство заказов сейчас касается объектов торговой недвижимости. Также достаточно активно ведут себя девелоперы гостиничных проектов. Хотя нельзя сказать, что все остальные, например, перестали интересоваться тенденциями на рынке или не ищут инвестиций», – рассказывает Ярослав Иванов.
В случае с торговыми центрами, отмечает он, мы можем констатировать, что спрос на торговые площади не упал так сильно, как того можно было ожидать в начале прошлого года. Уровень заполняемости объектов после падения в первой половине прошлого года начал расти и к концу 2009-го достиг в большинстве объектов докризисных показателей (если мы говорим о Киеве). Положительная динамика наблюдалась со второй половины года и в регионах. Наиболее качественные объекты вообще не ощутили снижения спроса на свои торговые помещения. Это стимулирует девелоперов вернуться к активной деятельности.

Для гостиничной недвижимости, по мнению господина Иванова, стимулом является перспектива ЕВРО-2012. И хотя для крупного и дорогого проекта такое короткое мероприятие не может существенно поднять спрос со стороны конечного потребителя, тем не менее девелоперы со своей стороны рассчитывают, что такая перспектива повышает шансы найти инвестиции, необходимые для начала/возобновления/завершения проекта.
Даниил Владов согласен с мнением, что наиболее активно развиваются торговый и гостиничный сегменты, однако, по его словам, наибольший интерес сфокусирован все же на торговой недвижимости. «Об этом свидетельствует сохранение доли свободных площадей в этом сегменте на низком уровне (в конце 2009 года 5,5 %). Этот сегмент был первым, где максимальная ставка аренды стабилизировалась (со II квартала 2009 года) на уровне $1 080/кв. м/год. К тому же местные сети занимают сильные позиции во всех сегментах торговли и, зная местную спе¬цифику и риски рынка, они сумели вовремя скорректировать свою дальнейшую стратегию развития. Большинство из них приняли решение расширяться (Brocard, ATB-market, ECO-market, Comfy, Foxtrot и т. д). Также были и остаются активными сильные международные операторы, такие как Auchan, Inditex Group, которые, пользуясь моментом, сумели занять существенную долю на рынке», – говорит он.

Что касается гостиничного сегмента, то здесь г-н Владов отмечает следующие тенденции:
•    сохранение интереса международных операторов к проектам гостиниц в Украине, а также желание международных сетей (например, Reikartz Hotels &Resorts) использовать кризисную ситуацию для активного расширения своего присутствия;
•    повышенный интерес со стороны инвесторов в преддверии ЕВРО-2012, как следствие, по-явилась тенденция к переформатированию офисных проектов в гостиничные объекты (например, реконцепция проекта Sky Towers, компания «КАН Девелопмент»; проект Green Plaza, компания «Домус»;
•    неразвитость гостиничного сегмента среднего класса и повышенный спрос на него.

Ник Коттон, управляющий директор DTZ, Украина, также наблюдает рост спроса на консалтинговые услуги в сегменте гостиничной недвижимости. Это, по мнению эксперта, связано с тем, что девелоперы видят интерес от игроков рынка с частным капиталом к созданию совместных предприятий с целью развития проектов, однако при условии, что концепция проекта эффективна и целесообразна, а также подписан договор с международным гостиничным оператором. В свою очередь, акцентирует внимание управляющий директор DTZ, международные операторы требуют, чтобы анализ целесообразности строительства того или иного отеля был подготовлен компетентным гостиничным консультантом с мировым признанием.

С точки зрения управления, говорит Оксана Елманова, наиболее востребованы офисная и торговая недвижимость. А вот с точки зрения развития (строительство и т. д.) – спрос со стороны игроков гостиничного сегмента.
Однако, отмечает г-жа Елманова, все чаще девелоперы обращаются с просьбой просчитать заново с новыми технико-экономическими показателями концепт проекта, где девелопер имеет землю как локацию – такие запросы есть во всех сегментах, и за последний месяц их стало больше. «В надежде, что рынок вот-вот начнет расти, девелоперы в начале кризиса еще заказывали концепции проектов. В более грамотных проектах недвижимости даже начинали стадию строительства, ожидая, что совсем скоро появится ликвидность. Сегодня многие понимают, что стоит остановиться и пересчитать заново свои проекты. Даже есть понимание, что если нужно согласиться с изменением первоначально избранного концепта проекта, то это нужно делать. Например, мы имеем ряд проектов, где большую экономию с точки зрения расчетов давали офисы. Но на данный момент мы понимаем, что если говорить о ликвидности, то торгово-развлекательные центры и гостиницы более востребованный сегмент. Сейчас приходят девелоперы с желанием на сегодняшний момент, а не с ликвидностью на завтра, пересчитать проект с точки зрения концепта. Мы даем аргументацию, почему этот проект можно будет продать и в какое время. Девелоперу нужно принимать решение – насколько он готов ожидать не только с точки зрения его способности поддерживать проект, но и с точки зрения устаревания проектной документации. Если он не готов к ожиданиям, тогда необходимо анализировать изменения проектных решений, иногда – кардинально. Например, был проект жилого дома, а будем строить гостиницу, или наоборот. Изменения происходят и с точки зрения технико-экономических просчетов. Например, понимаем, что площадка дает возможность построить определенный объем, в то же время мы понимаем, что этот объем на сегодняшнем рынке опасен. Поэтому следует изменить концепцию до уменьшения объема», – рассказывает Оксана Елманова.

Цена: важна аргументированность

Снижение спроса, констатируют игроки рынка консалтинговых услуг, всегда меняет ценовую политику производителей. «Мы, как производители услуг, когда видим, что начинается жесткая борьба с точки зрения конъюнктуры рынка, ее предсказуемости, и когда снижается спрос, тогда более гибкой становится ценовая политика. Выживает тот, кто понимает структуру и состав своих затрат. Тот, кто снижает цену только ради того, чтобы быть занятым, рискует оказаться в ситуации, где себестоимость произведенных услуг будет выше, чем заработок от них. Рано или поздно это приведет к банкротству. В этом случае рынок становится более лояльным с точки зрения ценовой политики и более аргументированным с точки зрения состава цены», – говорит Оксана Елманова.
По ее мнению, гибкий продавец, как правило, всегда стремится найти более удобную форму для покупателя, потому что сегодня рынок загнан в угол с точки зрения отсутствия стабильности, регулятора государства, отсутствия возможности прогнозировать. Рынок вынужден возвращаться к более примитивным методам работы. И те, кто имели опыт выживания в 90-х годах, и сохранили умение оставаться эффективным в непростых условиях, сегодня достают этот опыт из архивов и стараются применить его на практике.
Мы, делится опытом управляющий директор DTZ, вынуждены были подойти к уровню оплаты услуг весьма прагматично. «Сегодня наши клиенты находятся в финансово затруднительном положении, и из-за выхода на рынок ряда международных консультантов по недвижимости в 2008 году уровень конкуренции на предоставляемые услуги возрос. Стоимость наших оценочных услуг, консалтинговых услуг по вопросам девелопмента и подготовки аналитических отчетов была снижена наиболее существенно», – рассказывает Ник Коттон. Однако с другой стороны, отмечает он, комиссионное вознаграждение, например за аренду, либо осталось прежним, либо в процентном годовом исчислении несколько увеличилось.

Консультанты перестанут быть всеядными

Рынок консалтинговых услуг начнет восстанавливаться только после того, как выйдут из кризиса девелоперы и инвесторы. Часть из них, утверждает Ярослав Иванов, уже сделала это, для остальных этот период должен наступить во второй половине текущего года. В связи с этим можно предполагать, что сложным для консалтинга будет первая половина 2010-го, а заметно ситуация улучшится осенью, но и это еще не будет выходом из кризиса.
Что касается тенденций, то, по мнению господина Иванова, можно ожидать перераспределения рынка консалтинговых услуг. «Сейчас силы консультантов отличаются от докризисного периода. Изменился качественный и количественный состав сотрудников, продолжается переоценка заказчиками качества услуг, появляются новые заказчики (новые девелоперы и инвесторы), новые контакты и связи. Все это даст возможность перераспределить рынок консалтинговых услуг не только по доле, но и по конкретным направлениям (если кто-то в каком-то из направлений смог за время кризиса усилиться, то кто-то в этом же направлении мог ослабеть).
Оксана Елманова прогнозирует увеличение зоны присутствия тех, кто является лидером на рынке – они будут стремиться увеличить долю рынка.
«Этот год будет знаменателен тем, что какое-то время консультанты продолжат предоставлять широкий ассортимент услуг. Но постепенно каждый займет более-менее четкое место. То есть процесс сегментации услуг, элементы которого мы наблюдаем уже сегодня, будет укреплять позиции. Консультанты перестанут быть всеядными, начнут учитывать, что для оказания любой качественной услуги необходим ресурс, а это серьезные затраты», – полагает она.
В свою очередь Марина Рымаренко убеждена в том, что в ближайшем будущем станут успешны лишь компании, являющиеся партнером для инвестора и девелопера, а не компании, заинтере-сованные в том, чтобы продать свой отчет. «Быть партнером это и сложно и одновременно интересно. Компаний, готовых на это идти, – единицы», – считает она.
Даниил Владов характеризует 2010 год как сложный, но с более четкими перспективами. «После прошедших президентских выборов ожидается сравнительная политическая стабильность и возобновление экономического роста. Это приведет к повышению интереса международных девелоперов, инвесторов и операторов к украинскому рынку. Одной из позитивных новостей станет частичное возобновление банковского финансирования, что постепенно вернет наш рынок в стадию активного развития. Также хотелось бы отметить, что кризис укрепил позиции консультантов, доказав на практике необходимость привлечения профессионального консультанта на полный цикл девелопмента. Более жесткие условия кредитования и опыт последних двух лет стимулируют улучшение качества продукта и минимизируют риски для всех игроков рынка», – полагает руководитель филиала Jones Lang LaSalle, Киев.
Ник Коттон ожидает в течение года увеличения активности, в частности в сегменте торговой недвижимости, а также разделяет мнение коллег относительно окончательного возобновления кредитования банками как новых девелоперских проектов, так и кредитования приобретения готовых объектов, что, по мнению эксперта, улучшит ликвидность и будет действовать в качестве катализатора для начала девелопмента.

Источник: Property Times
Текст: Любовь Привалова