Nai Pickard

Рынок торговой недвижимости Киева идет «на поправку»

Практически нулевой уровень вакантности в наиболее качественных ТРЦ Киева и наметившаяся в 2010 году тенденция к росту арендных ставок свидетельствуют о хороших перспективах сегмента торговых помещений для девелоперских компаний в ближайшие годы. Кроме того, по мнению большинства экспертов, основным сдерживающим фактором для активного развития на украинском рынке крупнейших международных брэндов сегодня является как раз недостаток качественных торговых объектов. Соответственно, дефицита в арендаторах профессиональные ТЦ и ТРЦ, которые будут выводиться на рынок в ближайшие годы, испытывать не будут.

В целом 2010 год нельзя назвать результативным для киевского рынка торговой недвижимости. Фактически в течение года был введен в эксплуатацию только один крупный профессиональный торговый центр. Большинство объектов, вывод на рынок которых был заявлен девелоперами на 2010 год, будут реализованы, вероятнее всего, в 2011-2012 годах. Перенос сроков связан, прежде всего, с продолжающимися проблемами в сфере финансирования. Условия, на которых сегодня можно получить заемные средства банков, пока еще неприемлемы для реализации коммерчески выгодных проектов. При этом собственные средства девелоперских компаний ограничены. Кроме того, многие девелоперы ожидают позитивных изменений в деятельности потенциальных арендаторов и, как результат, улучшения коммерческих условий сдачи площадей в аренду.
Тем не менее, эксперты отмечают заметное оживление на рынке торговой недвижимости Киева к концу 2010 года. Причем увеличение активности наблюдается как со стороны торговых операторов, так и девелоперов. В качестве факторов, способствовавших положительным изменениям на рынке, выступили налаживание экономической и политической ситуации в стране, стабильный курс гривны в столице и крупнейших городах Украины, рост розничного товарооборота. В результате данных тенденций снизился уровень вакантности в профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева и в наиболее успешных проектах в данный момент равен нулю. Также произошла стабилизация арендных ставок и наметилась тенденция к их росту.
По информации компании DTZ, в течение первых трех кварталов 2010 года как международные, так и украинские инвесторы и девелоперы провели значительное количество исследований рынка недвижимости на предмет анализа спроса, конкурентоспособности и финансовой эффективности своих проектов. Этот факт можно считать положительным признаком, поскольку данные исследования предшествуют фактическому началу строительства, что в свою очередь может свидетельствовать о наметившемся восстановлении рынка.
Основными проблемами, которые сегодня препятствуют развитию рынка торговых помещений, являются, прежде всего, дороговизна и неприемлемые для девелоперов условия получения проектного финансирования, низкая покупательная способность населения, сложность и длительность разрешительных и согласовательных процедур, высокий уровень инфляции, избирательный подход ритейлеров к арендуемым помещениям.
В условиях дефицита торговых площадей украинские девелоперы позволяли себе некую «расслабленность» в отношении качества объектов. В результате большинство торговых центров, которые функционируют в данный момент на столичном рынке, в том числе и многие из введенных буквально недавно, не отвечают европейским стандартам качества торгового сегмента. Наталия Миколайчук, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ, отмечает, что «если говорить о качестве и уровне именно самой торговой недвижимости, а не о локации и востребованности на сегодняшний день посетителями, то в Киеве можно назвать только 2-3 торговых или торгово-развлекательных центра, которые могут быть соотнесены с европейскими или международными стандартами. Подавляющее же большинство объектов были созданы без особого соблюдения международных критериев и стандартов и работают на сегодняшний день относительно успешно благодаря отсутствию грамотной конкуренции».
Ввиду отсутствия жесткой конкуренции собственниками торговых центров также зачастую недооценивается вопрос управления объектом. Тот факт, что данный процесс должен осуществляться профессиональной управляющей компанией, четко подтвердился кризисными реалиями. Как отмечает Терри Пиккард, глава совета директоров NAI Pickard, «до кризиса практически все торговые помещения приносили хороший доход, даже с неудачной концепцией и плохим менеджментом. Однако кризис внес свои коррективы, в результате чего грамотно управляемые торговые центры намного лучше пережили кризис, быстрее восстановились и даже преуспели».

ЗНАЧИМЫЕ СОБЫТИЯ 2010 ГОДА

Среди наиболее весомых событий на рынке торговой недвижимости Киева в 2010 году эксперты называют открытие второй очереди торгово-развлекательного центра SKY MALL. Стоит отметить, что в SKY MALL впервые на украинском рынке будут представлены многие известные зарубежные брэнды, такие как Massimo Dutti, New Look, New Yorker, Oysho, Topshop и др.
Также была начата реализация двух крупных проектов – первой очереди ТРЦ Ocean Plaza (общая площадь – около 154 000 м2), девелопером которого выступает компания «К.А.Н. Девелопмент», и ТРЦ «Аквапарк» (общая площадь – около 160 000 м2), девелопером которой является компания «Вільна Україна».
В 2010 году на рынке также произошел ряд крупных сделок по приобретению объектов, проектов и компаний. Так, компания-владелец вышеупомянутого SKY MALL осуществляла в течение года продажу своих активов. В марте 2010 года была заключена сделка по продаже компанией Astra Property 50% + 1 акция торгово-развлекательного центра SKY MALL. Покупателем выступила группа OLEDO. А уже в сентябре 2010 года была заключена сделка по покупке компанией Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUDP) 35% доли материнской компании Astra Property – девелоперской компании Arricano Trading Ltd (Кипр). Данная трансакция была осуществлена путем выпуска компанией Arricano новых акций на сумму $30 миллионов, оплачиваемых наличными компанией DUDP. В результате сделки собственник 100-процентного пакета акций Arricano – Expert Capital (Люксембург) – сократил свою долю до 65%. На сегодняшний день портфель Arricano Trading Ltd включает пять торговых и торгово-развлекательных центров в Украине с общей арендуемой площадью около 232 000 м2 (общая площадь – около 400 000 м2), из которых 128 000 м2находятся в процессе строительства и запланированы ко введению в эксплуатацию в 2011-2013 годах.
Знаковый в национальном масштабе объект недвижимости, столичный ЦУМ, получил сильного «покровителя» в лице «ЭСТА Холдинг». Компания «ЭСТА Холдинг», входящая в структуру холдинга «Систем Кэпитал Менеджмент» («СКМ») и осуществляющая управление его бизнесом в области недвижимости, приобрела миноритарный пакет акций (23%) компании «Торговый дом «Киевский ЦУМ», владеющей правами собственности на здание центрального универмага по ул. Богдана Хмельницкого, 2 в Киеве.

Динамика предложения торговых площадей Киева
 

* – Прогноз
Источник: Jones Lang LaSalle

Многие девелоперы продолжают испытывать затруднения с задолженностью перед банками. К примеру, торгово-промышленная группа Rainford (Днепропетровск) была вынуждена отдать два киевских торговых центра, «Материк» (ул. Борщаговская, 154) и «Материк-2» (Днепровская набережная, 33), за долги. Торговые центры были переданы банку-кредитору группы Rainford в качестве обеспечения залога по кредитам, выданным финучреждением.
Негативным посылом для потенциальных арендаторов торговых объектов, крупных международных ритейл-сетей, стал тот факт, что в 2010 году Украина не попала в ежегодный рейтинг A.T. Kearney, то есть «выпала» из тридцатки наиболее перспективных стран для развития ритейла. По мнению экспертов, данная ситуация сложилась в первую очередь из-за отсутствия достаточного количества качественных торговых площадей для развития торговых операторов.

ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ
Основными игроками девелопмента торговой недвижимости на украинском рынке являются местные компании. Среди активных локальных девелоперов, которые реализуют или планируют реализацию проектов ТЦ/ТРЦ на сегодняшний день в Киеве и Киевской области, можно назвать такие компании как Astra Property, «К.А.Н. Девелопмент», «Вита-Веритас», «Три О».
Большое количество иностранных девелоперов были заинтересованы в реализации проектов ТЦ и ТРЦ в Украине до кризиса. Однако их планы были кардинальным образом нарушены кризисными проявлениями. «Активность международных компаний на рынке торговых помещений Киева остается минимальной и сводится в основном к наблюдению за развитием ситуации, – говорит Марина Крестинина, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании CB Richard Ellis. – Мы отмечаем повышение интереса к развитию в данном сегменте со стороны иностранных компаний, однако пока что он не перешел в стадию активных действий и ограничивается анализом рынка».

Существующий объем торговых площадей в странах Европы (GLA) по состоянию на II квартал 2010 года, м2/1000 жителей

Источник: Jones Lang LaSalle

Если говорить об интересе иностранных девелоперов и инвесторов сегодня к рынку недвижимости Украины в целом, стоит отметить, что среди всех сегментов коммерческой недвижимости торговый их интересует в первую очередь. Однако при этом отмечается минимальный интерес к приобретению участков под строительство торговых объектов. Арендные ставки значительно снизились по сравнению с докризисным периодом, проектное финансирование подорожало. Поэтому запрашиваемая продавцами стоимость участков, с учетом перечисленных факторов, зачастую является экономически невыгодной для реализации торговых центров.
Тем не менее, как отмечает Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине, «не все собственники желают быть виртуально богатыми, владея участками. Более сговорчивые предпочитают продать долю в своем проекте, построить качественные объекты и занять выгодную рыночную позицию на выходе из кризиса. Так, на рынке уже прошло две сделки по приобретению качественных проектов, и мы ожидаем еще заключения соглашений».
Среди иностранных компаний, которые в данный период времени достаточно активны на украинском рынке торговой недвижимости, стоит назвать King Cross Development, Argo Real Estate Opportunities Fund, Multi Development, Plaza Centers.

* – Прогноз
** – без учета действующего гипермаркета Auchan
Источник: Colliers International (Украина)

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Новое предложение на киевском рынке профессиональной торговой недвижимости в 2010 году представлено второй очередью ТРЦ SKY MALL (GLA – 45 500 м2) по проспекту Генерала Ватутина, 2. С учетом выведенных в 2010 году площадей, по оценкам Colliers International (Украина), на конец текущего года в Киеве будет функционировать около 600 000 м2 профессиональных торговых помещений.

РИТЕЙЛЕРЫ
Можно сказать, что в 2010 году стабилизировалась ситуация у ритейлеров – не было объявлено о громких банкротствах или закрытиях. По данным Госкомстата, объем розничной торговли в Украине вырос на 5% в сравнении с 2009 годом, тогда как в 2009 по сравнению с 2008 наблюдалось падение в размере более 17%.
Говоря об арендаторах помещений в ТРЦ Киева, Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), отмечает, что как и в 2009 году основной спрос на торговые площади в 2010 году формируют компании следующих сегментов:
– продуктовые магазины (гипермаркеты, супермаркеты, магазины у дома, дискаунтеры и т.д.);
– магазины бытовой техники и электроники;
– специализированные магазины (детские товары, спорттовары, мебель и т.п.);
– магазины одежды, обуви и аксессуаров, рассчитанные на массового потребителя (ценовой сегмент «средний» и «средний минус»).
При этом, по словам эксперта, основное наполнение торговых помещений Киева в 2010 году происходило преимущественно за счет расширения деятельности уже существующих ритейлеров и прихода лишь единичных новых игроков.
В связи с тем, что на рынке торговых площадей Киева наблюдается практически нулевая вакантность, собственники объектов уже не готовы идти на многочисленные уступки арендаторам, которые были актуальны в 2009 году. Среди таких уступок числились снижение арендной платы, фиксация оплаты в гривне, частичная компенсация расходов на ремонт и др.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
Средний уровень вакантности в профессиональных торговых центрах столицы в 2010 году снизился до 1-2%, при этом в наиболее успешных ТРЦ свободные помещения отсутствуют. По данным экспертов, в 2010 году наблюдался рост арендных ставок в ТРЦ Киева на 5-10%.
По наблюдениям компании DTZ, по состоянию на конец третьего квартала 2010 года уровень арендных ставок на лучшие помещения в наиболее качественных торговых центрах Киева достигал $160-180/м2/в месяц, а наивысшие арендные ставки на помещения вдоль торговых коридоров находились в пределах $120-220/м2/в месяц.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В РЕГИОНАХ
Среди значимых событий на рынке торговой недвижимости региональных центров в 2010 году стоит назвать открытие ТРЦ King Cross Leopolis (GLA – 52 700 м2) во Львове, который был реализован иностранным девелопером, итальянской компанией King Cross Development. В Донецке открылся МФК Green Plaza, торговая площадь которого составляет около 11 000 м2. Девелопер проекта – компания «Домус» (Донецк).

По мнению экспертов, при условии позитивных изменений в экономической ситуации в Украине и, что наиболее важно, улучшений условий проектного финансирования, как украинские, так и иностранные девелоперы в 2011 году могут вернуться к идее реализации проектов ТРЦ в городах с населением более 500 000 человек. Города с меньшим количеством населения в ближайшие год-два будут представлять минимальный интерес для девелопмента ТЦ/ТРЦ, поскольку в этот период только ограниченное количество ритейлеров будут готовы развивать здесь свои сети.
По информации экспертов UTG, в регионах среди действующих торговых центров и объектов на финальных стадиях девелопмента сегодня заметна активность по оптимизации концепций, репозиционированию, пересмотру состава арендаторов, проведению мероприятий по увеличению посещаемости.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
По словам Аркадия Вершебенюка, директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International (Украина), «самым существенным фактором, сдерживающим сегодня инвестиционную активность в сегменте торговой недвижимости, остается не экономическая ситуация и проблемы с заемным финансированием, а отсутствие высококачественного продукта на открытом рынке. Эта проблема существует с 2008 года, когда многие высококачественные активы были куплены, в том числе и по форвардным соглашениям».
В данный момент на столичном рынке некоторыми девелоперами предлагается партнерство в незавершенных проектах с высокой стадией готовности. Однако сегодня большинство инвесторов интересуется объектами, генерирующими стабильные денежные потоки, поэтому участие в подобных проектах может заинтересовать только те немногочисленные компании, которые готовы идти на соответствующие риски. Переговоры по некоторым проектам проводятся на сегодняшний день на рынке и, возможно, до конца 2010 года еще могут быть заключены подобные сделки.
Говоря о ставках капитализации в сегменте торговой недвижимости Киева, Марина Крестинина отмечает: «На пике роста рынка в первом полугодии 2008 года ставки капитализации операционных объектов прайм-сегмента торговой недвижимости в Киеве составляли 8,5-10%. За время кризиса ставки капитализации выросли, отражая повышение рисков вложения в недвижимость, и достигли в 2009 году 13-17% в зависимости от качества объекта. Необходимо отметить, что в связи с отсутствием трансакций на рынке торговой недвижимости Киева данная цифра в большей степени отражает экспертное мнение специалистов компании CB Richard Ellis. В условиях стабилизации ситуации на рынке и смены вектора развития конъюнктуры рынка в положительную сторону, мы ожидаем снижение ставок доходности на 1-2% в год в краткосрочной перспективе».

ПРОГНОЗЫ

По мнению экспертов компании UTG, конец 2010 года и первая половина 2011 года, очевидно, укрепят процессы стабилизации в сегменте торговой недвижимости без существенных структурных изменений. Ситуация на рынке будет определяться ростом экономики, стабильностью национальной валюты, увеличением доходов и покупательной способностью населения. Заметная активизация и рост рынка будут иметь место начиная со второй половины 2011 года – начала 2012 года.

Как отмечает Дмитрий Топольсков, руководитель отдела исследований и аналитики NAI Pickard, «несмотря на кризис, в Киеве имеет место дефицит качественных торговых площадей. В первую очередь это касается крупных форматов. Большинство сетевых арендаторов после полугодового шока в начале кризиса продолжили развивать свои сети. Однако ритейлеры не всегда находят адекватное предложение. Такое несоответствие предложения уровню спроса может привести, пусть к незначительному, но все же к росту арендных ставок. Дальнейшее снижение ставок кредитования наряду с увеличением привлекательности данного сегмента могут стать импульсом к постепенному восстановлению рынка торговой недвижимости. Однако такой прогноз можно давать лишь при условии отсутствия глобальных экономических потрясений».

Автор:  Евгений Петровский   
Источник:  Commercial Property №9 (86) октябрь 2010