Nai Pickard

Офисы: синдром брошенной невесты

В Киеве около 200 тыс. кв. м. профессиональных офисных площадей остались пустовать. Найти арендаторов для новых бизнес-центров владельцы офисов смогут только при максимальном удешевлении предложения.
Андрей Кузнецов, владелец компании А.Soft (разработка и продажа компьютерного обеспечения) зимой прошлого года из БЦ «Олимпийский» переехал в трехкомнатную квартиру. Спустя полгода, после перевода 80% работ на аутсорсинг, - в однокомнатную квартиру на Левом берегу. «Специфика нашей компании позволила предпринять подобный шаг. При выборе места под офис нам было важно наличие ремонта и возможность припарковаться», - рассказывает Кузнецов.

Офис и пустота

Кризис застал врасплох девелоперов. Никто не верил, что некогда прибыльный сегмент офисной недвижимости сможет так сильно просесть. Так, по итогам прошлого года после волн сокращений, банкротств, сворачивания бизнесов и ухода международных компаний (являлись арендаторами 65-70% столичных БЦ) из нашей страны, в Киеве около 200 тыс. кв. м. профессиональных офисных площадей остались пустовать.

По словам руководителя отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Colliers International (Украина) Максима Ткаленко, по итогам прошлого года средний уровень вакантности в БЦ стабилизировался на уровне 20%. А по наблюдениям руководителя отдела управления маркетингом консалтинговой компании NAI Pickard Ярослава Иванова, уровень вакантности офисных площадей составил 12-13%. К слову, до кризиса аналитики были более единодушны, когда говорили об уровне вакантности 1-5%. Такой диссонанс в оценках связан с отсутствием единой классификации БЦ на рынке. Поэтому одно и тот же офисное здание один аналитик может считать как класс «С» (сюда причисляют переделанные производственные помещения, реконструированные здания НИИ и пр.), и в расчетах учесть его пустующие площади, а другой это же здание причислит к непрофессиональным офисным площадям и проигнорирует при анализе рынка.

В увеличении вакантности сыграло роль и введение в эксплуатацию в прошлом году 19 офисных объектов общей площадью 150 тыс. кв. м. В результате существующее количество пустых офисных площадей превысило все исторические рекорды. Докризисные сроки окупаемости БЦ составляли 5-7 лет. Сейчас сроки окупаемости выросли до европейских норм - от 8-9 лет. Правда, это касается удачных проектов, у остальных сроки окупаемости - непрогнозируемые.

Владельцы БЦ, многие из которых реализовывали проекты на кредитные средства, оказались в затруднительном положении. С одной стороны, кредитные обязательства и ежемесячные платежи, а с другой - массовый уход арендаторов и растущая ставка капитализации проектов.

Удержание арендаторов

«Поведение арендодателей напоминает брошенную невесту. Они пытаются вернуть былой ажиотажный спрос всеми средствами: делают ремонты, предоставляют офисную мебель, устраивают арендные каникулы и, конечно же, опускают арендные ставки», - рассказывает начальник аналитического отдела компании по управлению активами «Бустер» Александр Подолянко.

Так, до кризиса одна из самых высоких ставок была в БЦ «Леонардо» и составляла $80 за один кв. м. в месяц (без учета НДС и операционных расходов). Сегодня она опустилась, как и во всех БЦ класса «А», до уровня $30-40 за один кв. м.

В БЦ класса «В» в докризисные времена, по данным консалтинговой компании DTZ, чистая аренда составляла $45-55 кв.м., сейчас - $19-25 кв.м. Офисы, которые располагаются в реконструированных зданиях, сегодня можно арендовать за $10-15 кв.м. В среднем, по словам Ткаленко, максимальное снижение арендных ставок на рынке к докризисному уровню составило 60% для класса «А» и 68-76% для классов «С» и «В» соответственно. (см. график 1)

Кризис положил начало еще одной тенденции: сдача офиса в наем с ремонтом. Раньше площади в профессиональных БЦ сдавались с голыми стенами. Поэтому компаниям-арендаторам приходилось еще вкладывать деньги в отделку помещений.

«В среднем ремонт офиса обходился до кризиса $270-750 за один кв.м.», - оценивает дополнительные расходы арендаторов директор ремонтно-строительной компании Prof.ua Иван Руденко. Такая ситуация была характерна не только для БЦ-новостроек. Если предыдущий арендатор уносил с собой, например, напольное покрытие, то помещения в таком виде и сдавались. Сегодня наличие отделки помещения является обязательным требованием арендатора.

Еще одним распространенным вариантом привлечения арендатора являются арендные каникулы, когда арендатор погашает только операционные расходы. Такая практика может касаться только важных для владельцев БЦ компаний, которые арендуют большой объем площади. Иногда каникулы предоставляются, когда арендатор из-за ухудшения бизнес-процессов не может погасить задолженность. Некоторые хозяева БЦ идут на распределение арендной платы на весь срок аренды таким образом, чтобы в первый год аренды ставка была наиболее низкой и постепенно возрастала (так называемый step deal) до определенного, зафиксированного договором, уровня.

Многие игроки перешли на фиксированную ставку в национальной валюте, что позволяет минимизировать риски от скачков курса валют. Например, в «Бизнес-центре на Петровке» офисы сдаются по 180 грн кв. м. в месяц (с учетом НДС, парковки и эксплуатационных расходов), а в качестве бонуса для потенциальных арендаторов предлагается подключение пяти телефонных цифровых номеров «Голден Телеком». Наличие тех или иных бонусов зависит напрямую от арендуемой площади: чем она больше, тем больше бонусов может получить арендатор.

Продажа и адаптация

За год цена офисных площадей упала на 35-50%. Собственники не готовы продавать недвижимость по новым ценам, поскольку надеются, что в ближайшем будущем стоимость активов опять вырастет. Поэтому на рынке не зафиксировано ни одной крупной сделки. «Есть покупатели на хорошие, качественные проекты, которые рассматривают покупку из расчета 13-15% ставки капитализации... Сейчас готовы продавать лишь те, у кого проблемы», - рассказывает советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексей Зеркалов.

В прошлом году владельцы БЦ вспомнили о продаже офисов частями. Эта практика была актуальна, когда рынок только-только зарождался, но она чревата большими неудобствами для управляющей компании: легче договориться с одним-двумя крупными собственниками, нежели со множеством мелких. Например, БЦ «Европа Плаза» на площади Победы распродала частями все 40 тыс. кв.м. Сегодня, по данным консалтинговой компании FIM Consulting Plus, девелоперская компания «НЕСТ» продает частями коммерческие помещения в жилом комплексе «Времена года». Строительная компания «Познякижилстрой» предлагает продажу офисов частями в БЦ на ул. Драгоманова по цене $3600 за один кв. м. и за $31 млн. реализует целое здание на б. Л.Украинки площадью 5,3 тыс.кв.м.

Масштабные проекты игроки пытаются адаптировать под существующую рыночную ситуацию. В частности, украинские девелоперы впервые за последние пять лет тщательнее присмотрелись к гостиничному рынку. Раньше их отпугивали высокие сроки окупаемости (до 10 лет), но сейчас под влиянием будущего Евро-2012 ситуация изменилась. Игроки стараются включить в БЦ гостиничные площади. Например, девелоперская компания KDD пересматривает проект БЦ Sky-city, чтобы включить в него отель на 500 с лишним номеров. Подобные планы есть и у строительной компании «Основа-солсиф».

 
Меньший масштаб

По словам руководителя департамента аналитики СB Richard Ellis Владимира Безрученко, в текущем году девелоперы планируют ввести девять объектов общей площадью 146 тыс.кв.м. «Кроме того, закончится строительство еще четырех зданий общей площадью около 21 кв. м., чьи характеристики не попадают под определения конкурентного предложения», - рассказывает он.

Эксперты уверены, что новые площади будут заняты благодаря внутренней миграции арендаторов. Хотя, по словам замдиректора мувинговой компании «Мувинг Трансавто» Александра Щербины, за год количество переездов из одного офиса в другой уменьшилось в два раза, в то время как в прошлом году наблюдался двадцатипроцентный рост по сравнению с 2008 г.

Это означает, что мотивировать переселение арендаторов владельцы БЦ смогут, только следуя тенденциям спроса. Так, если раньше самыми ходовыми были офисы площадью 0,5-2 тыс. кв.м., то сейчас популярностью пользуются 0,2-0,4 тыс. кв.м. Поэтому можно попробовать изменить планировочные решения. Хотя решение далеко не всех БЦ сможет позволить предпринять подобный шаг.

Самым весомым аргументом при общении с арендатором останется снижение арендной ставки. Аналитики осторожны в прогнозах колебаний ставки, и многие говорят о уже достигнутом дне, но и не обещают роста. Иными словами, текущий год для аренды будет годом стабильности. Факты понижения/повышения ставок будут результатом индивидуальных переговоров арендодателей и арендаторов.

Консалтинговые компании прогнозируют, что самыми востребованными станут БЦ классов «А» и «В+», потому что компании воспользуются текущими низкими арендными ставками и будут стремиться в рамках прежнего бюджета улучшить условия работы.

В то же время, опрошенные мувинговые компании говорят, что в 95-97% случаев компании переезжают из профессиональных БЦ в менее дорогие помещения - на окраину. Более вероятным выглядит прогноз, что арендатор будет больше руководствоваться комплексом факторов: месторасположением, наличием парковки, ремонта и приемлемой арендной ставки, нежели вопросами имиджа и престижа.

По словам Зеркалова, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной. Увеличение предложения малых БЦ приведет к активизации транзакций в этом сегменте. Правда, основу рынка по-прежнему составит аренда. «Изначально у девелопера стоит цель сдать площади в аренду, но все они готовы рассматривать варианты продажи. Вопрос чаще всего упирается в соответствие предложенной цены и ожидаемой (разница обычно составляет около 40-50%)», - говорит Иванов.

Источник: tochka.net

Текст: Дарья Кутецкая