Nai Pickard

Антикризисное управление Оно требует инноваций, ноу-хау, профессионализма

Управление недвижимостью - одна из актуальных услуг на рынке недвижимости в кризисный период, когда оптимизация расходов и повышение инвестиционной привлекательности являются особенно важными.
 
Консалтинговая компания "Украинская торговая гильдия" ("УТГ", Киев) создала совместное предприятие "УТГ Инжинирикс" (UTG Engineerics) с австрийской компанией Engineerics, входящей в группу Meinl European Group, для управления недвижимостью в Украине. С февраля 2009 г. сотрудники UTG Engineerics приступили к работе на первом международном объекте в Одессе.
В «Украинской Торговой Гильдии» именно в управлении недвижимостью видят путь к оптимизации, поскольку услуги, которые предоставляла компания во время бурного экономического роста, сегодня мало востребованы, констатирует директор «Украинской Торговой Гильдии» Виталий Бойко. «Когда было много новых проектов, требовался консалтинг, сейчас старые проекты борются за существование и за некую доходность. Поэтому мы выбираем два направления работы компании: брокеридж в недвижимости и управление», - объясняет господин Бойко.
Консалтинговая компания NAI Pickard совместно с Metro Group Asset Management Ukraine LLC (MAM, обе - Киев) работают над созданием совместного предприятия Property Management Group, которое будет заниматься управлением и эксплуатацией объектов недвижимости. Уже ведутся переговоры о комплексном управлении рядом торговых и бизнес-центров в Киеве и городах-миллионниках Украины
MAM в настоящее время управляет 23 гипермаркетами Metro Cash & Carry, впоследствии планирует вывести на рынок Украины бренды Real и Media, работающие в сфере общей эксплуатации объектов недвижимости, отмечает гендиректор МЕТРО Group Asset Management Ukraine LLC Кристиан Ланге.
В новосозданной структуре NAI Pickard будут полностью отвечать за property management (коммерческое управление), Metro Asset Management - за facility management (техническое обслуживание и обслуживание инфраструктуры).  Кстати, MAM присутствует во всех регионах Украины, независимо от географии расположения объектов, что позволит оперативно принять в управление объект любой сложности и сократить затраты собственника на эксплуатацию.
 
Быстро бежать, чтобы остаться на месте
Возникновение управленческих компаний продиктовано исключительно потребностями рынка, комментирует директор по развитию компании NAI Pickard Анна Закомирная. Во время кризиса, в связи с обострением конкуренции, торговым центрам необходим инновационный маркетинг, направленный на стимулирование спроса, создание имиджа, удержание лояльных покупателей и завоевание новых. Во многих случаях необходима также реструктуризация коммерческих условий для сокращения рисков арендодателя и арендатора – переход на новые договоры аренды, финансовое планирование, поиск новых арендаторов, сокращение расходов, пересмотр капитальных инвестиций и эксплуатационных затрат на будущие периоды. Соответственно, требуются услуги опытных юристов, финансовых консультантов, брокеров и техников.
В мировой практике административное управление коммерческим объектом (property management) может осуществляться самим собственником; менеджментом собственника или независимой управляющей компанией. В Украине же практически всеми объектами управляют внутренние структуры компании-собственника, часто – с активным участием самого собственника, рассказывает Анна Закомирная. В большинстве случаев эксплуатация и обслуживание инфраструктуры объекта (facility management) также осуществляется внутренней службой арендодателя. И лишь некоторые функции, такие как охрана, клининг и т. п. украинские арендодатели готовы отдать в «чужие руки». 
В последние годы, реализовав первый успешный проект в период активного роста рынка, многие украинские компании инвестировали в создание розничных сетей (таких как ТЦ «Магеллан», ТЦ «Экватор», ТЦ «Караван» и т. п.) или более диверсифицированный набор объектов недвижимости. На рынок вышли крупные финансово-промышленные группы - «Систем Кэпитал Менеджмент», «Приват», «Интерпайп», «Индустриальный Союз Донбасса», «DCH» и т. п.
«Естественно, управлять региональной сетью объектов гораздо сложнее, чем одним ТРЦ, тем более что каждый объект и регион имеет свою специфику, - объясняет Анна Закомирная. - В эпоху «рынка арендодателя» эффективность управления оценивалась, как правило, стабильным высоким доходом от аренды – ведь при существенном дефиците качественных торговых площадей, бурном росте национальных и зарубежных сетей, росте экономики и потребительского кредитования арендные ставки в Украине были одними из наивысших, вакантность - нулевая. При такой ситуации в большей мере собственники были озабочены развитием, чем оптимизацией и повышением качества управления, сокращением затрат, конкуренции, маркетинге. Но в конце 2008 года ситуация резко изменилась – рынок «повернулся на 180 градусов» и из «рынка арендодателя» превратился в «рынок арендатора», возникла проблема ликвидности. Арендаторы стали массово обращаться к собственникам торговых центров с просьбой о снижении арендных ставок, фиксации ставки в гривнах, переходе на % от оборота и т. п. К сожалению, многие арендодатели в Украине оказались не способны оперативно реагировать на изменения внешней экономической среды, а также построить партнерские отношения с арендаторами. Собственники вынуждены идти навстречу и определять специальные условия для каждого отдельного арендатора, что требует не только дополнительных затрат времени и финансовых ресурсов, но знаний и понимания бизнеса ретейлеров».
В Украине практически нет опытных и квалифицированных управленцев, как нет и эффективных управленческих структур. Антикризисное управление требует инноваций, ноу-хау, профессионализма. «Нужно «бежать» очень быстро, чтобы оставаться на одном месте. Арендодатель должен уметь оценить вероятность ухода арендатора, риски дисбаланса тенант-микса, грамотно спрогнозировать снижение денежного потока и эффект на общие финансовые показатели проекта, должен быть готов юридически к решению возникающих конфликтных ситуаций», - констатирует Анна Закомирная.
Но, несмотря на панику и хаос, собственники ТЦ все же не готовы отдать на аутсорсинг все функции по управлению объектом по двум основным причинам:
• психологическая – украинским собственникам очень сложно отдать свой «родной» объект в «чужие (хоть и надежные) руки»;
• финансовая – опасаются, что привлечение внешнего менеджмента увеличит затраты проекта в и без того нелегкое время. 
Оба фактора Анна Закомирная оспаривает: «Структура управляющей компании дает возможность централизованно управлять большим количеством объектов одновременно, используя ресурсы центрального офиса, эффективную организационную структуру на местах и грамотно разработанные бизнес-процессы, включая систему контроля. Для клиента привлечение управляющей компании сегодня вряд ли будет дороже самостоятельного управления, особенно, принимая во внимание сокращение затрат и повышение стоимости активов, которых могут достичь профессиональные управленцы».
Не стоит также забывать, что современный объект не будет ликвиден и в достаточной степени инвестиционно привлекателен для потенциальных покупателей, если в таком комплексе нет профессиональной управляющей компании. С увеличением спроса на инвестпродукт растет и спрос на полноценные УК. Покупатель коммерческого объекта как готового бизнеса, прежде чем принять инвестиционное решение, всегда оценивает качество менеджмента, и в этом случае предпочтительнее будет контракт с управляющей компанией, нежели структура, созданная собственником. Вопросом «кто будет управлять?» все чаще задаются и арендаторы, принимающие решение об аренде помещения.
 
Идеальное время
Кстати, Виталий Бойко напоминает: наиболее остро необходимость в управлении проявляется именно в кризисные моменты: подобная услуга появилась сразу же после Великой депрессии в Америке, когда у банков было много недвижимости, но она приносила минимальный доход. К тому же банки не были специалистами, способными управлять своим портфелем. Поэтому нуждались в компаниях, которые могли бы квалифицированно решать такие проблемы.
Сегодня идеальное время для развития подобных услуг. В этом наблюдается обоюдная заинтересованность как со стороны владельцев ТЦ, так и арендаторов.
Обычно сторонами договора являются владелец и оператор по управлению. Но в ТЦ применяется тройственная формула, когда заказчиками являются и арендаторы, сообщает господин Бойко.
По его информации, основные функции управляющей компании стандартны: продвижение объекта, сбор аренды и пр. Для определения стоимости услуг управляющих структур есть несколько подходов: например, плата за 1 кв. м (зависит от набора услуг) – $0,5 до &4 + процент от экономии, + процент от прироста, который компания смогла обеспечить от арендных платежей.
«Как правило, стоимость коммерческого управления напрямую зависит от чистого операционного дохода (NOI), соответственно, определяется как % от NOI, - уточняет Анна Закомирная. - Мне кажется, наиболее приемлемой для Украины сегодня будет оплата, состоящая из фиксированной ставки плюс «бонус», который зависит от прироста NOI (отражает увеличение дохода и уменьшение затрат).
 
 

Источник: Property Times