Nai Pickard

Коммерческая недвижимость: реванш 2010

Прошедший год стал годом настоящих испытаний на прочность и периодом адаптации к новым реалиям для всех игроков рынка коммерческой недвижимости. О том, как изменился рынок, каковы его основные тенденции и прогнозы развития — в интервью директора департамента стратегического консалтинга компании Nai Pickard Марии Миронкиной.

Как изменилась ситуация на рынке коммерческой недвижимости Украины за 2009 год? Основные итоги года.
2009 год не был однозначным для рынка недвижимости Украины. Начало 2009 года характеризовалось резким спадом показателей рынка во всех сегментах, с весны наблюдалась постепенная стабилизация. Если сравнивать с 2008 годом, то в 2009 году рынок из фазы спада перешел в фазу стагнации. Основным итогом года, на мой взгляд, стало то, что рынок приспособился работать в новых, более сложных условиях. Это касается всех участников рынка – арендаторов, девелоперов, консультантов. Произошедшие изменения будут способствовать дальнейшей стабилизации рынка и переходу в фазу роста.
 
Какие тенденции развития рынка существуют в настоящий момент?
В разных типах недвижимости можно выделить разные тенденции и говорить о них можно очень долго. Так, на рынке торговой недвижимости, например, наблюдается активизация части сетевых операторов, на рынке жилой недвижимости повышается спрос в отдельных сегментах и т.д. Тем не менее, пока это не массовые явления, касающиеся или отдельных регионов или отдельных участников рынка. В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как постепенный переход из фазы стагнации в фазу роста. Насколько быстро этот переход произойдет, будет зависеть от множества факторов, в основном нерыночных.
 
Какова стоимость 1 кв. м (продажа и аренда) коммерческой недвижимости в Киеве в частности и Украине в целом? Вернутся ли ставки в 2010 году к докризисному уровню?
Ставки, как и цены на коммерческую недвижимость с осени 2008 г. снизились примерно на 50-60%. Сейчас средние цены на торговую недвижимость в Киеве составляют около $1700-2200 за кв. м. В наиболее востребованных регионах (городах-миллионниках) такая же недвижимость стоила бы около $900-1200 за кв. м.
Средние ставки аренды составляют около $30-40 за кв. м в месяц (не в ТЦ). Средняя арендная ставка для киевских ТЦ составляет порядка $50 за кв. м в месяц (для галерейных магазинов). Аналогичный показатель, актуальный для регионов, составляет около $10-20 за кв. м в месяц.
Ставка для офисов в Киеве в среднем составляет $20-35 за кв. м в  месяц. Такой уровень ставок соответствует 70% падению за период кризиса.
В ближайший год рассчитывать на возврат ставок к докризисному уровню рассчитывать не приходится. Минимальные темпы роста возможны в секторе торговой недвижимости, которая первой продемонстрировала признаки оживления рынка ростом арендных ставок в киевских ТЦ. Офисной недвижимости потребуется значительное время для восстановления, как минимум год.

Насколько спрос превышает предложение на рынке коммерческой недвижимости Украины? На каких объектах будет сосредоточена девелоперская активность?
К оценке соотношения спроса и предложения нельзя подходить так глобально. О глобальном превышении спроса над предложением во всех сегментах и во всех регионах однозначно можно говорить только в офисной недвижимости. Даже в жилой недвижимости можно констатировать недостаток готовых квартир на первичном рынке в самом дешевом сегменте.
Стабильно высоким остается спрос на торговые помещения в лучших торговых центрах практически во всех регионах. Здесь предложение остается дефицитным. Именно на таких объектах будет сосредоточена девелоперская активность в ближайшем будущем.
Другим направлением девелоперской активности в 2010 году может быть редевелопмент с целью повышения эффективности объектов, при создании или управлении которыми были допущены серьезные ошибки как в планировочных решениях, так и в административной или маркетинговой политике. В период кризиса эти ошибки существенно повлияли на обороты ТЦ и, как следствие, на их доход. Наша компания уже в 2009 году получила 5 заказов на проведения аудита работы действующих торговых центров. Такой аудит позволяет выявить основные причины неэффективной работы ТЦ, а также найти решение данных проблем. Кроме того, наша компания берется за практическую реализацию рекомендаций.
 
Насколько перспективным и привлекательным является рынок коммерческой недвижимости Украины для иностранных инвесторов? Какие сегменты рынка будут предпочтительны для инвестирования?
Привлекательность рынка коммерческой недвижимости для инвестора определяется ценой возможных сделок и перспективами дальнейшего развития отрасли. Если в Украине не будет существенных макроэкономических потрясений, то сегодняшняя цена на недвижимость является минимальной, а значит, является привлекательной. Положительная динамика в торговой недвижимости уже сейчас демонстрирует привлекательность этого сегмента.
 
Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2010 году и каковы определяющие факторы его развития?
Мы надеемся, что в 2010 году рынок постепенно перейдет в фазу роста. Конечно, о быстром восстановлении говорить не приходится. Но по итогам года, мы, скорее всего, будем наблюдать значительное повышение активности во всех сегментах. Этому будет способствовать огромный отложенный спрос.