Nai Pickard

Space shifts

Ритейлеры охотно осваивают регионы. Девелоперы, строящие торговые площади в областях, готовы идти на финансовые уступки.

Арендные аппетиты
Новые торговые площади по-прежнему в дефиците, но, несмотря на это, темпы увеличения их арендных ставок существенно снизились. Если в течение 2006 г. стоимость 1 м2 для ритейлеров выросла на 60%, в 2007 г. — на 50%, то в этом году процент повышения арендной платы не превысит 20 пунктов. По словам Элеоноры Мельник, менеджера отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Эрнст энд Янг», 20%-ная динамика будет сохраняться в течение нескольких лет. Это оптимистический прогноз. Более пессимистически настроенные эксперты утверждают, что в следующем году ставка аренды увеличится максимум на 15% .
Финансовый кризис — один из главных факторов уменьшения арендных аппетитов девелоперов. Ритейлерам, которые привыкли ремонтировать полученные в наем помещения и оплачивать авансовые платежи по договорам аренды банковскими судами, сейчас многое стало не по карману. Андрей Борщ, заместитель генерального директора компании Real Estate Solutions (RES), рассказывает, что некоторые собственники торговых площадей сегодня вынуждены идти на финансовые уступки — уменьшать сумму предоплаты по договору аренды, а иногда даже частично компенсировать расходы ритейлеров по оборудованию помещений. Эксперт не исключает даже такой ситуации, что все затраты по ремонту торговых площадей в дальнейшем будут полностью оплачиваться их собственниками.

Хотим платить меньше
Большинство ритейлеров считают существующие арендные ставки на торговые площади завышенными, утверждают аналитики Украинской торговой гильдии (УТГ). Согласно исследованиям компании Real Estate Solutions, средние ставки аренды 1 м2 в Киеве составляют от $80 до $200. Не все торговые операторы сейчас готовы арендовать площади по такой цене, уверены эксперты УТГ. В результате, чтобы сэкономить бюджеты, некоторые ритейлеры принимают решение уходить в регионы и именно там развивать свои сети. Даже в миллионниках ставки в 1,5-2 раза ниже киевских (диаграмма 3). В частности в Одессе они $35-145, в Донецке—$35-150, Харькове — $50-120. «Товарооборот в городах-миллионниках и небольших областных центрах может быть сопоставимый. В то же время в регионах у ритейлеров существенно меньше капитальные и операционные затраты», — рассказывает Наталья Кравец, глава департамента торговой недвижимости компании Colliers International. В качестве примера госпожа Кравец сравнивает арендные ставки на торговые площади в центральных частях таких городов, как Ривне и Киев. Соотношение — один к пяти: в Ривне 1 м2 сдают в аренду в среднем за $50, а в Киеве — за $250.

Хотим платить по-новому
Многие ритейлеры мечтают платить арендодателю не фиксированную ставку аренды, а процент от дохода, как принято в Европе. Это позволит им привязать уровень оплаты торговой площади к доходу магазина и не переплачивать лишние деньги за аренду. «Большинство зарубежных сетей, которые выходят на отечественный рынок, хотят снимать торговые площади именно на таких условиях», — рассказывает Георгий Шалдырван, директор компании Maratex.
Девелоперы, напротив, категорически против подобной формулы расчета арендной платы. Свою позицию они аргументируют тем, что в сложившихся условиях, когда реальная финансовая отчетность субъектов предпринимательства часто скрыта (не только для партнеров, но даже для налоговых органов), сложно определить справедливость выплачиваемого арендодателю процента от дохода. Применение плавающей ставки аренды, по мнению Максима Белоуса, директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «XXI Век», допустимо лишь по отношению к крупнейшим торговым  сетям  — лидерам в своих сегментах рынка, стабильные показатели, работы которых позволяют более-менее точно оценивать их доходы. Поддерживает его точку зрения и Даниил Владов, начальник отдела торговых площадей «Jones Lang LaSalle Украина»: «Мы пока еще очень далеки от европейской практики, когда к любому оператору можно будет применять один определенный подход: начислять либо оговоренную арендную ставку, либо процент от оборота». Практика применения формулы «процент от прибыли» наиболее актуальна в условиях спада рынка торговой недвижимости, когда количество площадей в избытке, считают эксперты рынка. Тогда, конкурируя друг с другом за арендаторов, девелоперы с легкостью отказываются от применения фиксированной ставки аренды. Более того, они готовы гарантировать ритейлерам максимальный промоушен своего ТЦ, чтобы привлечь в их магазины новых покупателей и увеличить доходность бизнеса. Пока предложение на рынке торговой недвижимости находится в стадии роста, условия аренды в основном диктуют девелоперы. «Накормить» сетевиков торговыми площадями, по прогнозам аналитиков УТГ, застройщики смогут уже в 2011-2012 гг. То есть формирование рынка арендатора — перспектива ближайших трех лет.

Партнерские розыски
Девелоперам в регионах найти арендаторов всегда сложнее, чем в столице. Причина — покупатель не с киевской пропиской менее платежеспособен. Именно поэтому, по мнению экспертов, покорять небольшие города (с населением 200-500 тыс. чел.) сейчас выгодно только сетевым операторам продуктового ритейла, бытовой техники/электроники и формата DIY. В то же время интерес операторов одежды/обуви к таким городам достаточно низкий. Анна Закомирна, директор департамента торговой недвижимости компании NAI Pickard, рассказывает: «В региональных центрах до 90% покупок совершается на рынках. К сожалению, большинство сетевых ритейлеров не готовы выходить в регионы с товарами класса премиум, объясняя это «неготовностью регионов».
Набор арендаторов в торговые центры (как в столице, так и в регионах) девелоперы осуществляют по единой накатанной схеме. На начальной стадии реализации проекта они заняты поиском «якорных» арендаторов (основной арендатор, снимающий 5-15% общей площади ТЦ и привлекающий поток покупателей). Потом с этими ритейлерами заключаются предварительные договора, им предоставляется возможность принять участие в создании концепции проекта (внесение предложений и корректив в вопросы планировки будущих их торговых площадей). А уже в период непосредственного строительства торгового комплекса идет активное привлечение более мелких арендаторов на еще не занятые площади. По словам девелоперов, успешность набора арендаторов в основном зависит от того, насколько удачно разработана концепция будущего ТЦ, в том числе, привлекательно ли территориально расставлены «якоря», чтобы правильно сформировать покупательские потоки.

Спрос порождает предложение
Экспансия региональных рынков сейчас для многих ритейлеров задача номер один. Покорив столицу, они открывают свои магазины в городах-миллионниках: Харькове, Донецке, Днепропетровске, Одессе. Следующий виток развития — выход на рынки в крупных областных центрах, которые населяет от 500 до 800 тыс. чел. (Львов, Запорожье, Севастополь и др.). И только после покорения этой «высоты» операторы начинают изучать следующую — экономическую целесообразность выхода на рынки городов, население которых составляет более 200 тыс. людей. Застройщики живо отреагировали на стремление торговых сетей «прорастать» в регионы? и с энтузиазмом стали возводить там новые торговые площади. По данным аналитиков УТГ, в этом году в Украине запланировано открытие более 737 тыс. м2 торговых площадей, в том числе 660 тыс. м2 в городах с населением не более 700 тыс. чел. Свою деловую активность в областях девелоперы объясняют еще и более либеральными условиями работы в регионах: меньше бюрократов и больше прибыли. «Процесс (реализации проекта. — Авт.), который обычно в столице занимает два-три года, можно завершить за год в городе среднего размера. Как правило, региональные власти приветствуют появление так называемых landmarks, коими являются новые ТЦ/ТРЦ», — рассказывает Наталья Кравец.
По подсчетам аналитиков рынка недвижимости, разница в капитальных затратах застройщика при возведении ТЦ одинаковых параметров в миллионнике и городе среднего размера может составлять пять и более раз.  

Текст: Виталий Шокал
Источник: Pro Retail