Nai Pickard

Retail property in regions: syndrome of vacant spaces

Source: ugmk.info
Shopping malls in regional centres and small towns appeared to be more sensitive to the drop in demand, than on the capital. Experiencing substantial decrease in profit, property owners have to struggle for each tenant.

Yaroslav Ivanov, Director of Marketing Management Department at NAI Pickard, commented: “When the crisis started, operators of retail real estate were literally seized by the fear of vacant space.  During the growth of the market property management companies had the opportunity to choose the best retailers from a number of applicants. Now the owners of shopping malls are worried how to retain the existing tenants and appreciate each new applicant for the available square meters.  "At the beginning of the crisis, some market players predicted that the regional shopping centres will become half-empty. Frightened by this prospect, the owners took extraordinary measures.  In order to fight the flow-out of tenants, they used all the resources, almost always acting to the detriment of the real possibilities of properties. Retailers have felt his power over the landlords. Equipped with the argument of the crisis, they were determined to win the best terms.  By threatening to leave the shopping centre, tenants solicited substantial discounts, and in some cases stood their ground to pay only for public utilities. At the same time, they continued to raise prices of their goods under the guise of growth of the dollar or a significant decline in demand. It is surprising that the stores have initiated such processes, with no alternative areas for relocation, and the property managers seemed to have no idea about their real income and no understanding of the real value of each of the retailers for the shopping centre.”
The full text is available in Russian only.

Торговая недвижимость в регионах: синдром пустующих площадей

Торговые комплексы в областных центрах и небольших городах в условиях кризиса оказались более чувствительными к падению спроса, чем столичные объекты. На фоне ощутимого снижения доходности собственники таких региональных ТЦ вынуждены вести борьбу за каждого арендатора.

До наступления кризиса многие операторы торговой недвижимости нацелились на развитие проектов в регионах. Подобная тенденция была вызвана непростой спецификой столичного рынка. «Ориентация многих компаний на региональные города в большинстве случаев объяснялась сложностями прохождения согласовательных процедур и высокой стоимостью земельных ресурсов в столице. При этом, экономический рост, предшествующий кризису, позволял рассчитывать на увеличение покупательной способности населения, и, как следствие, на повышение арендных ставок и доходов собственников объектов, - говорит старший консультант отдела торговых площадей компании «Jones Lang LaSalle» Анна Чуботина. - Кризис  внес свои коррективы. Земельные ресурсы в столице стали доступнее, уменьшилась и себестоимость строительства. Покупательная способность в столице также осталась на высоком уровне в сравнении с региональными городами. Поэтому теперь девелоперы если и рассматривают начало нового строительства, то только в Киеве и в редких случаях в городах-миллионниках».

Торговля без покупателя
Так как от экономического кризиса периферия пострадала в большей степени, чем столица, региональные проекты торговой недвижимости оказались в зоне повышенного риска. По оценке А. Чуботиной сильнее всего ощутили последствия кризиса восточные регионы, развитие которых непосредственно связано с экспортом продукции металлургических и машиностроительных заводов и химических комбинатов, а также западные области, где основной статьей доходов является экспорт топливной древесины, зарождающийся малый и средний бизнес, трансферт финансовых ресурсов населения, работающего в странах Евросоюза. «Многие региональные центры, особенно на востоке Украины, зависят от одного или нескольких промышленных гигантов, расположенных в черте города. Более того, отдельные населенные пункты живут исключительно за счет работы таких крупных предприятий. Соответственно, кризис, который ударил по промышленности, нанес существенный ущерб благосостоянию населения, что не могло не отразится на местном ритейле», - говорит директор по маркетингу компании «SQM EXPERTS» Юлия Гаврилюк. Так, в результате снижения покупательной способности розничный товарооборот за январь-сентябрь 2009 г. по данным Госкомстата сократился на 20,7% в сравнении с аналогичным периодом 2008 г., а по некоторым оценкам ритейлеры потеряли до 40% от прошлогоднего оборота в национальной валюте.
Не желая нести убытки торговые операторы стали требовать снижения арендных платежей. Многие сократили занимаемые площади и избавились от нерентабельных точек продаж. В результате падения спроса на торговые помещения, которое в большей степени ощутили региональные рынки, ухудшились все основные показатели успешности работы ТЦ. Так, по данным компании «NAI Pickard» по состоянию на конец лета 2009 г. в региональных ТЦ арендная ставка снизилась на 70-75% (в Киеве на 55-60%); посещаемость упала на 20-25% (в Киеве – на 15-20%); заполняемость снизилась на 5-7% (в Киеве – на 3-4%). По оценкам экспертов уровень вакантности в отдельных региональных ТЦ может достигать критического значения - 30-40%. Впрочем, этот показатель напрямую зависит от качества ТЦ и профессионализма управляющей компании, поэтому не стоит относить эти неутешительные данные ко всем региональным объектам.

Арендатор любой ценой
С наступлением кризиса операторов торговой недвижимости буквально охватила боязнь пустующих площадей. В период роста рынка управляющие компании имели возможность выбирать лучших ритейлеров из ряда соискателей. Теперь в ТЦ озабочены удержанием существующих арендаторов и рады каждому новому претенденту на свободные квадратные метры. «В начале кризиса некоторые игроки рынка прогнозировали то, что региональные ТЦ останутся полупустыми. Напуганные этой перспективой владельцы принимали чрезвычайные меры. Они направляли на борьбу с оттоком арендаторов все ресурсы, практически всегда действуя в ущерб реальным возможностям объектов», - констатирует руководитель отдела управления маркетингом компании "NAI Pickard" Ярослав Иванов. Ритейлеры ощутили свою власть над арендодателем. Вооружившись аргументом кризиса, они стали решительно отвоевывать лучшие условия. «Угрожая уйти из ТЦ, арендаторы выбивали существенные скидки, а в некоторых случаях стояли только за коммунальные. При этом, продолжали повышать цены на свои товары, прикрываясь ростом курса доллара или существенным падением спроса. - рассказывает Я. Иванов. – Удивляет то, что магазины инициировали подобные процессы, не имея альтернативных площадей для переезда, а управляющие демонстрировали отсутствие представления о реальных выторгах торговых операторов и непонимание реальной ценности каждого из них для ТЦ».
Объекты, которые только готовятся к открытию, ощущают проблему привлечения арендаторов в большей мере. Здесь готовы предоставить наиболее конкурентные арендные ставки и предложить привлекательные программы лояльности. Тем не менее, ТЦ, которые были введены в эксплуатацию в 2009 г. в регионах, открылись имея значительный объем свободных площадей. «Для собственников каждый день простоя готового здания или строительства влечет значительные убытки, - говорит Ю. Гаврилюк, - Поэтому, в условиях обострения борьбы между строящимися объектами за каждого арендатора, собственники были вынуждены открывать ТЦ с высоким уровнем вакантности и продолжать процесс заполнения площадей уже в рабочем режиме».
Подобная тенденция затронула практически все объекты, веденные в эксплуатацию в 1-2 кварталах 2009 г. «ТЦ, которые должны выйти на рынок в ближайшей перспективе, вероятнее всего откроются с достаточно высоким уровнем вакантности – до 30%, что в большей степени объясняется организационно-техническими аспектами процесса.  - прогнозирует Я. Иванов. Среди них - ТРЦ «King Kross» (Львов), ТРЦ «Магеллан» (Харьков), «Южные Склоны» (Донецк), ТРЦ «Inter Mall» (Симферополь)».
Справедливости ради стоит отметить то, что описанная тенденция может иметь и положительные стороны. Прежде всего – для арендаторов, которые ранее, в условиях дефицита торговой недвижимости, имели ограниченные возможности.  «В то время как слабые компании покинули рынок, а сетевики остановили активную экспансию в регионы, сегодня можно выделить категорию арендаторов, которые во время кризиса получили возможность развиваться, - говорит заместитель исполнительного директора компании «DEPOT Development Group» Константин Исаев. -  Речь идет о несетевых, локальных торговых предприятиях, которые не «раздували» сеть ради портфельной продажи бизнеса, как это делало большинство сетевых операторов, и поэтому не имеют больших кредитных обязательств перед банками. Таким компаниям хорошо известны подводные камни бизнеса в том или ином регионе. Сегодня, когда арендные ставки в ТЦ значительно снизились, эти операторы рынка получили достаточно благоприятные условия чтобы занять свою нишу».

В поисках выхода
Чтоб излечить синдром пустующих площадей, каждый ТЦ должен найти свой рецепт. Впрочем, эксперты готовы дать общие рекомендации. Во первых, стоит сразу отказаться от ошибочного стремления сдать свободные модули «хоть кому-нибудь». Ведь высокий уровень вакантности нередко становится индикатором непрофессиональной концепции ТЦ. А дальнейшее необдуманное привлечение случайных арендаторов только усугубит проблему. «В сегодняшней ситуации собственникам ТЦ следует критично, но справедливо оценить свои возможности по привлечению посетителей и определить, кто из операторов поможет генерировать потоки покупателей, а кто будет мешать этому процессу, - рекомендует Я. Иванов. - Первых нужно убедить в прибыльности сотрудничества и соединить возможности этих операторов и потребности людей. Уже потом в устойчивый целевой поток можно привлекать новых арендаторов на совсем других условиях». В свою очередь А. Чуботина рекомендует провести диверсификацию пула арендаторов (например, привлечь в ТЦ продуктового оператора, если ранее он не был представлен); основываясь на глубоком анализе уровня продаж и финансового положения арендаторов, проявлять гибкость в предоставлении арендных льгот и пересмотре условий договоров аренды; для привлечения посетителей в ТЦ проводить с арендаторами совместные акции и т.д. Ю. Гаврилюк рекомендует управляющим компаниям постоянно «мониторить» рынок - отслеживать как изменяются предпочтения и распределение средств у жителей города, улавливать новые тенденции, планировать изменения, которые необходимо внести в проект для привлечения наиболее перспективной группы потребителей. Возможно, для оздоровления ТЦ будет достаточно сменить якорных арендаторов. Тем не менее, эксперты сходятся во мнении, что в «тяжелых случаях» уровень вакантности практически невозможно изменить без проведения реконцепции или ре-девелопмента комплекса. «Применительно к ТЦ реконцепция заключается в поиске идеи, успешно работающей в данных экономических условиях, соответствующем подборе арендаторов и правильной реализации найденной концепции управляющей компанией, - продолжает Ю. Гаврилюк. - Главной проблемой реконцепции является необходимость дополнительного финансирования. Но, изменения все же необходимо проводить тогда, когда ТЦ еще имеет достаточный запас конкурентоспособности, и первые проблемы только проявляются. Для работающих объектов реконцепця носит характер «мягкой революции». Ее цель - внести изменения в проект не выходя за существующие архитектурные рамки и не закрывая объект для посетителей. Поэтому реконцепция проводится постепенно, в течение длительного времени, а от управляющей компании при этом требуется максимум профессионализма и идейности».
Компании, осваивающие региональные рынки, сейчас занимают разные позиции. Одни предпочитает сделать паузу, другие совершают спонтанные, не всегда продуманные тактические действия, третьи пытаются извлечь из ситуации некую выгоду. «Несмотря на экономический стресс, который поразил региональные рынки, развитие сегмента торговой недвижимости не остановлено полностью, говорит - К. Исаев. - Те девелоперы, у которых есть собственные финансовые ресурсы, стараются использовать преимущество строительства в текущий момент, которое заключается в снижении себестоимости реализации проектов». Выиграв время, такие девелоперы надеются занять конкурентные позиции на рынке, выходящем из кризиса.