Nai Pickard

Property market - time for bargain sales

В последние месяцы 2008 рынок недвижимости стал походить на торговый центр в сезон предновогодних распродаж. Активы компаний, как в лучших традициях сезона sale, выставляются на рынок с невероятным дисконтом. Однако последний месяц перед новым годом, невзирая на скидки, не был результативным для продавцов. Ведб в отличие от предпраздничных покупок, инвесторы заняли выжидательную позицию и пока не спешат приобретать объекты по сниженным ценам. Понять, когда рынок перейдет в фазу оживления, и каким образом он будет развиваться в будущем, какие активы будут наиболее ликвидными с точки зрения инвестора, помогут топ-менеджеры ведущих инвестиционных компаний, присутствующих на рынках стран СНГ.

Пол Найланд, директор Primeros Property Fund

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Инвестиционный фонд Primeros Property Fund L.P. осуществляет свою деятельность совместно с компанией полного цикла NAI Pickard, консультируя мульти-национальные инвестиционные группы относительно прямых и непрямых инвестиций в украинский рынок недвижимости. Крупнейшей сделкой компании за последний период была продажа ТРЦ City Center в Николаеве стоимостью $25 миллионов. В данной сделке NAI Pickard представляла интересы покупателя, компании Uniqa Real Estate AG, входящей в состав австрийской группы UNIQA Group.

 КОММЕНТАРИЙ
«Если говорить о сегодняшней ситуации в области недвижимости, можно сказать, что рынок замер. Как покупатели, так и продавцы, как местные, так и иностранные, пытаются понять, как кризис повлияет на рынок коммерческой недвижимости Украины, и когда он достигнет низшей точки.
В кратко- и среднесрочной перспективе любые сделки купли/продажи на украинском рынке будут заключаться по ценам, выгодным для покупателя. Уже в прошлом (по крайней мере, на данный момент) те времена, когда на любой объект, выставленный на продажу, претендовали сразу 4 потенциальных покупателя. Сегодня покупатели, у которых есть в наличии денежные средства, осознают, что они находятся в ситуации, когда можно очень сильно торговаться. Продавцам нет смысла сокрушаться, что данный объект мог бы стоить столько-то, продай они его год назад, а сегодня он стоит гораздо меньше. В действительности любой предмет всегда стоит ровно столько, сколько за него готов заплатить покупатель в определенный момент времени. Не больше, и не меньше. К примеру, если говорить об объекте, который год назад при продаже мог иметь стоимость $60 миллионов, базирующуюся на ставке капитализации 10% и средней ставке аренды $60/м2 в месяц, сейчас этот объект может стоить около $30 миллионов. Данная стоимость базируется на ставке капитализации 15% и средней арендной ставке $45/м2 в месяц. С одной стороны, продавец «теряет» $30 миллионов, но, с другой стороны, нельзя потерять то, чем никогда не владел! Так почему же не получить прибыль и не приступить к следующему проекту? Что касается ставок капитализации в 2009 году, я считаю, что они достигнут уровня 15%. при этом в региональных центрах ставки будут выше. Сейчас прослеживается тенденция пересмотра арендных ставок, которые принимаются во внимание при расчете доходности объекта, что, в свою очередь, повлияет на стоимость инвестиционного продукта. Тем не менее, в конечном итоге, если продавцы будут реалистичны в оценке своих объектов, покупатели найдутся.

Если говорить о том, какой продукт (проект, объект или земельный участок) в данный момент на рынке недвижимости является наиболее ликвидным, необходимо исходить не из тенденций в определенном сегменте недвижимости, а подходить к вопросу покупки по принципу case by case, то есть индивидуально. Очевидно, что нельзя сегодня сказать, на что больше спрос — на торговый центр в Николаеве или бизнес-центр в Киеве. Все зависит от особенностей сделки. При этом огромное значение для потенциального покупателя имеет жизнеспособность юге или иного объекта.

Сейчас на рынке сложилась ситуация, когда продавцов больше чем покупателей. Соответственно, последние могут быть более избирательными при выборе объекта для инвестирования.

Я считаю, что в долгосрочной перспективе все сегменты украинского рынка коммерческой недвижимости останутся привлекательными. Сегодняшний кризис — явление временное, и те, у кого достаточно финансовых средств, могут переждать 1,5-2 года с надеждой продать свои объекты по вновь выросшим ценам. Однако те девелоперы, которым не хватает финансовой поддержки, вынуждены будут продавать готовые объекты для реализации текущих проектов. Некоторые игроки рынка называют инвесторов, скупающих активы у обанкротившихся компаний или выбивающих максимально низкую цену, чуть ли не «бандитами», которые «воруют» проекты, занижая их истинную стоимость. Однако необходимо учитывать, что такие покупатели для тех компаний, которые вынуждены продавать, чтобы выжить, являются «ангелами», поскольку они в данный момент и в данном месте могут дать необходимые инвестиции. Чтобы рынок ожил, и инвесторы начали действовать, должна возродиться банковская система.

Также необходимо учитывать другие факторы, оказывающие влияние на достаточно специфический рынок недвижимости, в том числе экономические. Стабильность экономики Украины зависит от понимания властями того, что пора прекратить политическую борьбу и подумать о КОМ-те еще, кроме себя. Радует, что украинские политики как минимум оценили масштабность ситуации и смогли на некоторое время отложить выяснение отношений. Но подозреваю, что им. скорее всего, намекнули, что их препирания и взаимные обвинения попросту могут негативно отразиться на их предвыборной кампании. При этом я глубоко убежден, что, несмотря ни на какие политические проблемы, украинская демократия с каждым годом и каждыми новыми выборами становится все более развитой».

Текст: Елена Белецкая
Источник: Commercial Property